Kredietrente stijgt, maar het prijsbeleid van banken wankelt

Waarom woonkredieten opnieuw duurder worden

De rente op woonkredieten stijgt opnieuw. Dat is geen typisch Belgisch verhaal, maar het gevolg van bredere spanningen op de financiële markten. Geopolitieke onrust, hogere energieprijzen en oplopende inflatieverwachtingen duwen de langetermijnrente omhoog. Vooral het conflict in het Midden-Oosten, met Iran als brandpunt, voedt de vrees voor een nieuwe inflatiegolf.

Voor woonkredieten is dat cruciaal. Stijgen die marktrentes, dan vertaalt zich dat snel in duurdere kredietvoorstellen. In België steeg de vaste rente op 25 jaar volgens De Tijd op een jaar tijd van 3,36 naar 4,13 procent.

Voor gezinnen voelt dat onmiddellijk concreet

Voor kandidaat-kopers betekent dat hogere maandlasten, minder leencapaciteit en vaak ook een kleiner vastgoedbudget. Voor gezinnen is dat meteen voelbaar. Een lening die enkele maanden geleden nog haalbaar leek, valt vandaag soms buiten bereik. Het gaat daarbij niet om een detail, maar om tienduizenden euro’s extra over de looptijd of een maandlast die duidelijk hoger uitvalt. De Tijd becijferde recent dat een vaste rente op 25 jaar vandaag ruim € 35.000 meer kan kosten dan een jaar geleden.

De paradox: lenen wordt duurder, maar banken verdienen weinig

Achter die hogere rente schuilt een paradox. Voor gezinnen wordt lenen duurder, maar volgens de Nationale Bank verdienen banken nauwelijks op nieuwe woonkredieten. In haar Financial Stability Report 2026 stelt de NBB dat de marges op hypothecaire kredieten historisch laag zijn. Sommige kredieten worden zelfs tegen een negatieve marge verstrekt, waardoor de bank op het krediet zelf verlies lijdt. Bij nieuwe woonkredieten met vaste rente en een looptijd van twintig tot vijfentwintig jaar zakt de nettomarge volgens de NBB tot ongeveer min een half procent.

Dat klinkt contra-intuïtief, maar de logica is eenvoudig. Banken lenen geen geld uit in een vacuüm: ze moeten zich financieren, renterisico’s afdekken en kapitaal aanhouden. Zeker bij langlopende woonkredieten met vaste rente weegt dat door. Stijgt de marktrente snel, dan stijgt ook de kost om die risico’s in te dekken. De marge is dus niet het verschil tussen nul en wat de klant betaalt, maar tussen de kredietrente en de marktrente of swaprente waarop de bank zich baseert.

Volgens de Nationale Bank is die marge de voorbije jaren sterk gekrompen. Waar de brutomarge historisch vaak boven 1 procent lag en tussen 2019 en 2021 zelfs rond 1,4 procent schommelde, blijft daar vandaag bij nieuwe woonkredieten nog slechts 0,6 à 0,7 procent van over. Trek daar operationele kosten, kapitaalkosten, wanbetalingsrisico’s en vervroegde terugbetalingen van af, en de nettomarge wordt negatief. Sinds de tweede helft van 2022 is dat volgens de NBB het geval.

Waarom banken toch scherp blijven prijzen

Waarom blijven banken dan toch scherp prijzen? Omdat een woonkrediet voor hen meer is dan een lening. Het is vaak het begin van een lange klantenrelatie. Wie een woning financiert, opent meestal ook een zichtrekening, laat zijn loon storten, sluit verzekeringen af en bouwt later soms ook beleggingen op. Het woonkrediet is dus een ankerproduct: banken nemen vandaag genoegen met een lage marge, in de hoop dat de bredere relatie later wel rendeert.

Gebundelde verkoop wordt minder vanzelfsprekend

Precies daar plaatst de Nationale Bank een kanttekening. Gebundelde verkoop kan werken, maar is geen vanzelfsprekendheid. Sinds 1 juni 2024 is die commerciële hefboom juridisch ook minder sterk. De aangepaste regels in Boek VII van het Wetboek Economisch Recht bepalen dat een voorwaardelijke korting op het krediet in bepaalde gevallen behouden moet blijven wanneer de consument later van dienstverlener verandert. Na één derde van de oorspronkelijke looptijd moet de klant in principe kunnen overstappen zonder dat de bank de toegekende rentekorting intrekt. Dat maakt inkomsten uit kruisverkoop minder zeker dan vroeger. Voor banken wordt het dus riskanter om een langlopende kredietportefeuille te bouwen op marges die alleen rendabel worden als de nevendiensten jarenlang aan boord blijven.

Waarom dit ook voor de vastgoedmarkt telt

Dit is geen technisch debat voor bankanalisten alleen. Het raakt aan de manier waarop kredietverlening in België werkt. Jarenlang konden gezinnen rekenen op stevige concurrentie tussen banken. Dat drukte de kredietrente en ondersteunde de vastgoedmarkt. Wie voldoende eigen middelen had, een stabiel inkomen kon aantonen en binnen de prudentiële normen bleef, vond doorgaans meerdere banken bereid om scherp te bieden. Dat was gunstig voor de klant, maar zo’n markt blijft zelden eindeloos stabiel als iedereen onder de economisch juiste prijs duikt.

Daar komt nog een lastige economische context bovenop. De Nationale Bank vindt de Belgische financiële sector voldoende weerbaar om nieuwe schokken op te vangen, maar waarschuwt tegelijk voor de geopolitieke risico’s, inflatiedruk en onzekerheid over groei en rente. Bij de voorstelling van haar jaarverslag riep ze de banken op zich beter te wapenen tegen mogelijke tegenwind.

Voor de vastgoedmarkt is dat cruciaal. Als banken oordelen dat de marges op woonkredieten te laag zijn, kunnen ze de rente verhogen, minder snel kortingen geven, meer eigen inbreng vragen of strenger kijken naar terugbetalingscapaciteit. Voor starters, alleenstaanden en jonge gezinnen kan dat het verschil maken tussen kopen en afhaken.

De spaarrente blijft een gevoelig dossier

Ook de discussie over de spaarrente hoort in dat plaatje. Als de ECB haar kortetermijnrente opnieuw verhoogt, komt snel de vraag waarom gereglementeerde spaarboekjes niet volgen. Politiek en publiek kijken dan naar de winsten van banken en naar de kloof tussen kredietrente en spaarrente. Banken wijzen dan op hun langlopende hypotheekportefeuilles met vaste rente. Veel Belgische banken gebruiken immers dat spaargeld om zulke kredieten te financieren. Stijgt de vergoeding op spaargeld snel terwijl de opbrengst van bestaande kredieten vastligt, dan komt de rentemarge onder druk.

Dat argument is niet nieuw, maar wint aan gewicht nu de toezichthouder zelf op negatieve marges bij nieuwe hypotheken wijst. De boodschap is ook subtieler dan “banken verdienen te weinig” of “spaarders krijgen te weinig”. De kern is dat rentebeleid, kredietprijzen en rendabiliteit nauw samenhangen. Een hogere spaarrente helpt de spaarder, maar tast zonder hogere kredietprijzen of extra inkomsten de marge van banken aan. Een hogere kredietprijs beschermt die marge, maar maakt wonen duurder en kan de vastgoedmarkt afkoelen.

Ook de bankentaks speelt mee

Ook de bankentaks speelt mee. Febelfin wijst er al langer op dat Belgische banken tot de grootste belastingbetalers behoren en dat de sector zware sectorspecifieke bijdragen draagt. In een recente communicatie stelde Febelfin dat de sector in 2025 meer dan € 6 miljard aan belastingen en bijdragen zou betalen, waarvan ruim € 1,7 miljard sectorspecifiek. Volgens de sector liep de bankentaks al op tot meer dan € 1 miljard en komt daar nog eens € 150 miljoen per jaar bij.

Die impact mag je niet overdrijven, maar ook niet wegwuiven. Extra heffingen verminderen niet automatisch het kredietaanbod, maar ze drukken wel op rendabiliteit, kapitaalvorming en strategische ruimte. Febelfin stelt dat € 500 miljoen extra kapitaal, via het hefboomeffect van banken, ongeveer € 10 miljard bijkomend krediet aan gezinnen en bedrijven mogelijk kan maken. Dat cijfer komt uit de sector zelf en verdient dus nuance, maar de economische logica is helder: minder interne kapitaalopbouw beperkt op termijn ook de kredietruimte, zeker in combinatie met strengere toezichtseisen, hogere financieringskosten en lagere marges.

Woonkrediet wordt een evenwichtsoefening

Voor professionals in krediet en vastgoed ligt hier een belangrijk aandachtspunt. De woonkredietmarkt mag je niet alleen bekijken door de bril van de consument die een lagere rente wil, en ook niet alleen door die van de bank die marge zoekt. Het gaat om een evenwicht tussen betaalbaarheid, voorzichtig risicobeheer, concurrentie en financiële stabiliteit.

Een te duur krediet remt de toegang tot eigendom. Een te goedkoop krediet leidt tot verkeerd geprijsde risico’s. Een te zware fiscale druk op banken kan de kredietcapaciteit aantasten. En een te lage spaarrente ondermijnt dan weer het vertrouwen van de spaarder.

De komende maanden worden daarom misschien wel eens belangrijk. Als de rente hoog blijft of verder stijgt, neemt de spanning op de woonkredietmarkt toe. Banken zullen hun prijsbeleid kritischer gaan bekijken. Kandidaat-kopers zullen meer aandacht moeten hebben voor simulaties, looptijd, vaste of variabele rente, eigen inbreng en financiële buffer. Ook vastgoedprijzen worden dan gevoeliger voor financierbaarheid. Niet alleen de vraagprijs telt nog, maar vooral de maandlast die kopers kunnen dragen.

Conclusie: wat hier echt op het spel staat

De echte vraag is dus niet alleen waarom woonkredieten duurder worden, maar hoe lang het huidige evenwicht houdbaar blijft. Zolang marktrentes hoog blijven, marges op nieuwe hypotheken onder druk staan en banken tegelijk rekening moeten houden met spaarrente, regelgeving en fiscaliteit, wordt hun prijsbeleid onvermijdelijk scherper.

Voor kandidaat-kopers betekent dat één ding: financierbaarheid wordt opnieuw bepalend. Niet alleen de vraagprijs van een woning telt, maar vooral wat een bank nog wil en kan financieren aan een aanvaardbare maandlast. Voor banken draait het tegelijk om een moeilijke evenwichtsoefening tussen concurrentie, rendabiliteit en voorzichtigheid. En voor de vastgoedmarkt is dat meer dan een detail: als krediet schaarser of duurder wordt, vertraagt vroeg of laat ook de markt zelf.

Voor wie graag nog meer duiding wenst, verwijzen we graag naar het uitgebreide achtergrondartikel op Up‑to‑date.

Bronnen & Bijlagen

• Bron: Up-to-date