1 juin 2026
Pourquoi les crédits immobiliers renchérissent à nouveau
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers remontent. Il ne s’agit pas d’un phénomène typiquement belge, mais de la conséquence de tensions plus générales sur les marchés financiers. Les troubles géopolitiques, la hausse des prix de l’énergie et les prévisions d’inflation en hausse font grimper les taux d’intérêt à long terme. C’est surtout le conflit au Moyen-Orient, avec l’Iran comme point névralgique, qui alimente les craintes d’une nouvelle vague d’inflation.
C’est crucial pour les crédits immobiliers. Si ces taux de marché augmentent, cela se traduit rapidement par des offres de crédit plus chères. En Belgique, selon De Tijd, le taux fixe sur 25 ans est passé de 3,36 % à 4,13 % en un an.
Pour les familles, cela se ressent immédiatement
Pour les acheteurs potentiels, cela se traduit par des mensualités plus élevées, une capacité d’emprunt réduite et, souvent, un budget immobilier plus modeste. Pour les familles, cela se ressent immédiatement. Un prêt qui semblait encore accessible il y a quelques mois est parfois hors de portée aujourd’hui. Il ne s’agit pas là d’un détail, mais de dizaines de milliers d’euros supplémentaires sur la durée du prêt ou d’une mensualité nettement plus élevée. Le journal De Tijd a récemment calculé qu’un prêt à taux fixe sur 25 ans peut aujourd’hui coûter plus de 35 000 € de plus qu’il y a un an.
Le paradoxe : emprunter coûte plus cher, mais les banques gagnent peu
Derrière cette hausse des taux d’intérêt se cache un paradoxe. Pour les ménages, emprunter coûte plus cher, mais selon la Banque nationale, les banques ne tirent pratiquement aucun profit des nouveaux crédits immobiliers. Dans son Rapport sur la stabilité financière 2026, la BNB indique que les marges sur les crédits hypothécaires sont à un niveau historiquement bas. Certains crédits sont même accordés avec une marge négative, ce qui fait que la banque subit une perte sur le crédit lui-même. Pour les nouveaux crédits immobiliers à taux fixe d’une durée de vingt à vingt-cinq ans, la marge nette tombe, selon la BNB, à environ moins d’un demi-pour cent.
Cela peut sembler contre-intuitif, mais la logique est simple. Les banques ne prêtent pas d’argent dans le vide : elles doivent se financer, couvrir les risques de taux d’intérêt et détenir des fonds propres. Cela pèse particulièrement lourd dans le cas des crédits immobiliers à long terme à taux fixe. Si les taux d’intérêt du marché augmentent rapidement, le coût de la couverture de ces risques augmente également. La marge n’est donc pas la différence entre zéro et ce que le client paie, mais entre le taux d’intérêt du crédit et le taux du marché ou le taux de swap sur lequel la banque se base.
Selon la Banque nationale, cette marge a fortement diminué ces dernières années. Alors que la marge brute était historiquement souvent supérieure à 1 % et oscillait même autour de 1,4 % entre 2019 et 2021, il n’en reste aujourd’hui plus que 0,6 à 0,7 % pour les nouveaux crédits immobiliers. Si l’on déduit de ce montant les frais d’exploitation, le coût du capital, les risques de défaut de paiement et les remboursements anticipés, la marge nette devient négative. Selon la BNB, c’est le cas depuis le second semestre 2022.
Pourquoi les banques continuent-elles à proposer des tarifs compétitifs ?
Pourquoi les banques continuent-elles alors à proposer des tarifs compétitifs ? Parce qu’un crédit immobilier représente pour elles bien plus qu’un simple prêt. C’est souvent le début d’une longue relation client. Celui qui finance un logement ouvre généralement aussi un compte courant, y fait verser son salaire, souscrit des assurances et, plus tard, constitue parfois un patrimoine. Le crédit immobilier est donc un produit phare : les banques se contentent aujourd’hui d’une faible marge, dans l’espoir que cette relation plus large leur rapporte plus tard.
La vente groupée devient moins évidente
C’est précisément sur ce point que la Banque nationale émet une réserve. La vente groupée peut fonctionner, mais elle ne va pas de soi. Depuis le 1er juin 2024, ce levier commercial est également moins puissant sur le plan juridique. Les règles modifiées du Livre VII du Code de droit économique stipulent qu’une réduction conditionnelle sur le crédit doit, dans certains cas, être maintenue lorsque le consommateur change ultérieurement de prestataire de services. Au bout d’un tiers de la durée initiale, le client doit en principe pouvoir changer de prestataire sans que la banque ne retire la réduction de taux accordée. Cela rend les revenus issus des ventes croisées moins sûrs qu’auparavant. Il devient donc plus risqué pour les banques de constituer un portefeuille de crédits à long terme sur la base de marges qui ne deviennent rentables que si les services annexes sont maintenus pendant des années.
Pourquoi cela vaut également pour le marché immobilier
Il ne s’agit pas d’un débat technique réservé aux analystes bancaires. Cela touche au fonctionnement même du crédit en Belgique. Pendant des années, les ménages ont pu compter sur une forte concurrence entre les banques. Cela a fait baisser les taux d’intérêt et soutenu le marché immobilier. Quiconque disposait de fonds propres suffisants, pouvait justifier d’un revenu stable et respectait les normes prudentielles trouvait généralement plusieurs banques prêtes à se livrer à une concurrence acharnée. Cela était avantageux pour le client, mais un tel marché reste rarement stable indéfiniment lorsque tout le monde propose des prix inférieurs au juste prix économique.
À cela s’ajoute un contexte économique difficile. La Banque nationale estime que le secteur financier belge est suffisamment résilient pour absorber de nouveaux chocs, mais met en garde contre les risques géopolitiques, les pressions inflationnistes et l’incertitude quant à la croissance et aux taux d’intérêt. Lors de la présentation de son rapport annuel, elle a appelé les banques à mieux se prémunir contre d’éventuels vents contraires.
Pour le marché immobilier, c’est crucial. Si les banques estiment que les marges sur les crédits immobiliers sont trop faibles, elles peuvent augmenter les taux d’intérêt, accorder moins facilement des réductions, exiger un apport personnel plus important ou examiner de manière plus stricte la capacité de remboursement. Pour les primo-accédants, les célibataires et les jeunes familles, cela peut faire la différence entre acheter et renoncer.
Les taux d’intérêt sur l’épargne restent un sujet sensible
Le débat sur les taux d’intérêt sur l’épargne s’inscrit également dans ce contexte. Si la BCE relève à nouveau ses taux d’intérêt à court terme, on se demandera rapidement pourquoi les livrets d’épargne réglementés ne suivent pas. Les responsables politiques et le grand public se pencheront alors sur les bénéfices des banques et sur l’écart entre les taux d’intérêt des crédits et ceux de l’épargne. Les banques mettront alors en avant leurs portefeuilles de prêts hypothécaires à long terme à taux fixe. En effet, de nombreuses banques belges utilisent ces fonds d’épargne pour financer ce type de crédits. Si la rémunération de l’épargne augmente rapidement alors que le rendement des crédits existants est fixe, la marge d’intérêt est mise sous pression.
Cet argument n’est pas nouveau, mais il prend de l’importance maintenant que l’autorité de surveillance elle-même souligne l’existence de marges négatives sur les nouveaux prêts hypothécaires. Le message est également plus subtil que « les banques gagnent trop peu » ou « les épargnants reçoivent trop peu ». Le fond du problème est que la politique de taux d’intérêt, les prix du crédit et la rentabilité sont étroitement liés. Un taux d’intérêt plus élevé sur l’épargne aide l’épargnant, mais, sans hausse des prix du crédit ou sans revenus supplémentaires, il affecte la marge des banques. Un prix du crédit plus élevé protège cette marge, mais rend le logement plus cher et peut refroidir le marché immobilier.
La taxe bancaire joue également un rôle
La taxe bancaire joue également un rôle. Febelfin souligne depuis longtemps que les banques belges comptent parmi les plus gros contribuables et que le secteur supporte de lourdes charges spécifiques. Dans une communication récente, Febelfin a indiqué que le secteur paierait plus de 6 milliards d’euros d’impôts et de contributions en 2025, dont plus de 1,7 milliard d’euros spécifiques au secteur. Selon le secteur, la taxe bancaire s’élevait déjà à plus d’un milliard d’euros, auxquels s’ajoutent 150 millions d’euros par an.
Il ne faut pas exagérer cet impact, mais il ne faut pas non plus le minimiser. Des prélèvements supplémentaires ne réduisent pas automatiquement l’offre de crédit, mais ils pèsent sur la rentabilité, la constitution de capital et la marge de manœuvre stratégique. Febelfin affirme que 500 millions d’euros de capital supplémentaire, grâce à l’effet de levier des banques, pourraient permettre d’octroyer environ 10 milliards d’euros de crédit supplémentaire aux ménages et aux entreprises. Ce chiffre émane du secteur lui-même et mérite donc d’être nuancé, mais la logique économique est claire : une accumulation de capital interne moindre limite à terme la capacité de crédit, surtout en combinaison avec des exigences prudentielles plus strictes, des coûts de financement plus élevés et des marges plus faibles.
Le crédit immobilier devient un exercice d’équilibre
Pour les professionnels du crédit et de l’immobilier, il s’agit là d’un point important à prendre en compte. Le marché du crédit immobilier ne doit pas être considéré uniquement du point de vue du consommateur qui souhaite un taux d’intérêt plus bas, ni uniquement de celui de la banque qui cherche à dégager une marge. Il s’agit de trouver un équilibre entre l’accessibilité financière, une gestion prudente des risques, la concurrence et la stabilité financière.
Un crédit trop cher freine l’accès à la propriété. Un crédit trop bon marché conduit à des risques mal évalués. Une pression fiscale trop lourde sur les banques peut nuire à leur capacité de crédit. Et un taux d’intérêt trop bas sur l’épargne sape à son tour la confiance de l’épargnant.
Les mois à venir pourraient donc s’avérer décisifs. Si les taux d’intérêt restent élevés ou continuent d’augmenter, la tension sur le marché du crédit immobilier s’accentuera. Les banques examineront leur politique tarifaire d’un œil plus critique. Les candidats à l’achat devront accorder davantage d’attention aux simulations, à la durée, aux taux fixes ou variables, à l’apport personnel et à la réserve financière. Les prix de l’immobilier deviendront alors eux aussi plus sensibles à la faisabilité financière. Ce n’est plus seulement le prix demandé qui compte, mais surtout la charge mensuelle que les acheteurs peuvent supporter.
Conclusion : ce qui est vraiment en jeu ici
La véritable question n’est donc pas seulement de savoir pourquoi les crédits immobiliers deviennent plus chers, mais combien de temps l’équilibre actuel pourra tenir. Tant que les taux du marché resteront élevés, que les marges sur les nouveaux prêts hypothécaires seront sous pression et que les banques devront en même temps tenir compte des taux d’intérêt sur l’épargne, de la réglementation et de la fiscalité, leur politique tarifaire deviendra inévitablement plus stricte.
Pour les candidats à l’achat, cela signifie une chose : la faisabilité financière redevient déterminante. Ce n’est pas seulement le prix demandé pour un logement qui compte, mais surtout ce qu’une banque est encore disposée et capable de financer avec des mensualités acceptables. Pour les banques, il s’agit en même temps d’un exercice d’équilibre difficile entre concurrence, rentabilité et prudence. Et pour le marché immobilier, c’est plus qu’un détail : si le crédit se raréfie ou devient plus cher, tôt ou tard, le marché lui-même ralentit.
Pour ceux qui souhaitent davantage d’explications, nous vous renvoyons volontiers à l’article de fond détaillé sur Up-to‑date.
Sources et annexes
- Source : Up-to-date